自備款只有 300 萬，可以買多少錢的房子？

先搞懂這幾個詞

自備款

買房時你自己要拿出來的全部現金，包括頭期款和各種雜費。

頭期款

房價扣掉銀行借你的部分，要付給賣方的錢。房價 1,000 萬、銀行借 800 萬，頭期款就是 200 萬。

貸款成數

銀行願意借房價的幾成。「貸 8 成」就是借房價的 80%，你自己付 20%。

鑑價

銀行自己估的房子價值。銀行用「鑑價」和「成交價」比較低的那個來算能借多少。

月付金

每個月要繳給銀行的房貸，包含還本金和利息。

為什麼會發生這個問題？

很多人拿到 300 萬就直接算「300 ÷ 2 成 ＝ 1,500 萬」，這樣會漏掉兩件事。

第一，買房那天要付的錢不只頭期款。契稅、印花稅、登記規費、代書費、仲介服務費都要現金付，搬家、冷氣、窗簾、基本裝修也要錢。這些加起來每間不同，要請房仲或代書依物件試算，但一定要先留。

第二，銀行不一定照售價借，是照「鑑價」借。舉例：售價 1,000 萬，銀行鑑價只估 800 萬，貸 8 成時銀行只借 800 × 80% ＝ 640 萬，不是 800 萬。頭期款就要準備 1,000 － 640 ＝ 360 萬，比你以為的 200 萬多了 160 萬。

實際狀況或數字試算

先從房價往下算：一間 1,000 萬的房子，頭期款要準備多少？（不含稅費、代書費、仲介費等雜費）

同一間 1,000 萬的房子，頭期款可能是 200 萬，也可能是 360 萬。所以出價前，最好先請銀行估鑑價、問清楚能貸幾成。頭期款之外，還要再準備稅費、代書費、仲介費和搬家裝修的錢。

那手上有 300 萬，可以買多少？一步一步算（數字都是假設，實際依物件、銀行和你的條件而定）：

如果家庭月收入只有 8 萬：33% 是 26,400 元，同樣條件大約只能借 695 萬，房價上限變成約 869 萬。這時真正的預算是 869 萬，不是 1,200 萬。多出來的頭期款，可以留著當預備金或少借一點。

試算一：這間房子要準備多少頭期款？

試算二：手上的錢和收入，可以買多少？

用沛沛的完整試算工具算算看

想把自己的條件全部放進去算，可以用沛沛做的試算工具（會開新視窗）：

最容易踩到的坑

• 直接用「現金 ÷ 2 成」算總價，忘了留稅費、仲介費和搬家裝潢的錢。
• 以為一定貸得到 8 成。成數要看銀行鑑價、你的收入、信用，以及是不是第一間房。
• 只看頭期款夠不夠，沒算每月房貸，交屋後才發現每個月很吃緊。
• 用寬限期（只繳利息）的月付金判斷繳不繳得起，寬限期結束後月付會明顯變高。
• 把全部現金都用完，沒有留緊急預備金。

建議怎麼做

1. 列出真正能動用的現金，不含要留著的緊急預備金。
2. 請房仲或代書依你看中的物件，試算稅費、規費、代書費與服務費，先扣掉。
3. 找 2～3 家銀行，問你大概能貸幾成、利率多少。
4. 用上面的試算器，同時算「頭期款撐得起的房價」和「月付繳得起的房價」。
5. 兩個取比較低的，就是你的看房預算；看房時再留一點議價和意外的空間。

常見問題

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