看房時怎麼檢查漏水和壁癌？
30 秒看懂重點
漏水最常出現在天花板角落、窗框下緣、浴室和廚房旁邊的牆、頂樓和外牆。看房時找黃色水漬、局部新補的油漆、聞有沒有霉味，最好晴天、雨天各看一次。屋主說沒漏水，要請他寫進現況說明書，之後出問題才有依據。
先搞懂這幾個詞
- 壁癌
- 牆壁長期潮濕，油漆起泡、剝落、出現白色粉末。通常代表牆裡有水氣。
- 現況說明書
- 賣方填寫房屋狀況的文件，例如有沒有漏水、修過哪裡。買賣時會附在契約裡。
- 瑕疵擔保
- 賣方要對賣出房子的瑕疵負責。買方發現問題時，可以依法主張減少價金或解除契約。
為什麼會發生這個問題？
漏水和壁癌多半來自外牆防水老化、窗框填縫劣化、管線破損或樓上浴室。剛重新粉刷的房子，問題可能只是暫時被蓋住。
實際狀況或數字試算
看房時可以照這張表一間一間看：
| 位置 | 看什麼 | 警訊 |
|---|---|---|
| 天花板與牆角 | 黃色水漬、油漆起泡剝落 | 只有一小塊重新補漆 |
| 窗框下緣 | 牆面變色、矽利康發黑 | 窗台下方摸起來潮濕 |
| 浴室、廚房旁的牆 | 隔壁房間牆面是否有白色粉末 | 踢腳板膨起 |
| 頂樓與外牆 | 天花板、外牆裂縫 | 頂樓戶天花板有修補痕跡 |
| 衣櫃、床後面 | 家具擋住的牆面 | 屋主不方便移開 |
雨天或雨後一兩天再看一次，最容易看出問題。
最容易踩到的坑
- 看到全新油漆就覺得屋況好，沒問為什麼重新粉刷。
- 家具、裝潢擋住的牆面沒看到。
- 只聽口頭說「沒漏水」，沒寫進現況說明書。
- 交屋後發現漏水，拖很久才通知賣方。
建議怎麼做
- 看房帶手電筒，照天花板角落和窗框下緣。
- 打開衣櫃、看床頭後方的牆。
- 問屋主或房仲：有沒有修過漏水、修在哪裡、誰修的。
- 請對方在不動產說明書與現況說明書寫清楚。
- 有疑慮就約雨天再看，或請專業人員檢測。
常見問題
買了才發現漏水怎麼辦？
先拍照留存，盡快通知賣方（民法要求發現瑕疵要即通知）。依民法第 365 條，解除契約或請求減少價金的權利，在通知後 6 個月內不行使、或交屋起滿 5 年就消滅；賣方故意隱瞞的，不受 6 個月限制。個案怎麼主張，請找律師或代書確認。
交屋後發現漏水，時間怎麼算？
舉例：2027/3/1 交屋，2027/6/10 發現天花板漏水，要馬上通知賣方並留證據。通知後 6 個月內（2027/12/10 前）要主張減少價金或解除契約；不管什麼時候發現，從交屋起算最晚 5 年（2032/3/1）。賣方故意隱瞞的，不受 6 個月限制。實際怎麼主張，請找律師或代書確認。
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資料來源與更新日期
- 發布日期
- 2026-11-06
- 最後更新
- 2026-11-07
- 最後查核
- 2026-11-07
- 資料來源
- 全國法規資料庫：民法第356條
全國法規資料庫：民法第365條 - 更新紀錄
- 2026-11-07 改寫得更白話，加入名詞解釋與數字範例
2026-11-07 對照官方資料查核
2026-11-06 首次發布
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